Tout comme l'immobilier résidentiel locatif, l'immobilier commercial n'échappe pas à la loi de l'offre et de la demande. La valeur d'un local commercial est évaluée et déterminée à la base de plusieurs critères, mais surtout, le loyer est déterminé si le locataire s'engage à payer la valeur indiquée dans le bail commercial. Dans le cas des baux commerciaux, la loi donne aux bailleurs et aux locataires la possibilité de solliciter une révision de loyer. En revanche, les modifications de loyer pour les baux commerciaux sont imposées par la loi. Alors, comment savoir si votre loyer est commercial ?
Révision de loyer : définition
La révision de
loyer commercial est une procédure qui permet de réviser annuellement les loyers lorsqu'une clause d'indexation des loyers est conjecturée au contrat. L'indexation peut avoir lieu annuellement, à une date convenue entre les parties ou, à défaut d'accord, à la date jubilé du contrat. L'augmentation des loyers ne peut excéder l'évolution de l'indice des loyers de référence (IRL) selon l'INSEE. Dès que vous connaissez l'indice utilisé pour calculer l'évolution du loyer, vous devez appliquer la formule suivante : ancien loyer X nouvel indice / ancien indice.
Pour la révision des loyers, tenez compte de l'IRL (Rent Review Index) pour le logement, de l'ILC (indice des loyers commerciaux) pour les baux commerciaux, de l'ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) et de l'ICC (indice des loyers commerciaux). L'INSEE est chargé du calcul et de la publication trimestrielle de ces indices.
Voici comment
calculer la révision de loyer :
• prenez votre loyer en cours, hors charges ;
• multipliez par le dernier indice connu (en respectant le trimestre indiqué dans le bail) ;
• divisez le résultat par l'ancien indice pour la même période l'an dernier ;
• vous obtenez un loyer nouvellement révisé.
Cliquez ici pour plus d'information sur le
calcul de révision de loyer.
Les éléments pour estimer la valeur locative d’un local commercial
Il y a plusieurs éléments qui entrent dans l'estimation de la valeur locative d'un local commercial. L'estimation de la valeur d'un loyer est souvent complexe et nécessite une bonne compréhension du secteur et du loyer. Cependant, il est essentiel de souligner et de noter que certains locaux ont des loyers très bas. Les loyers des locaux commerciaux peuvent être calculés selon différents critères :
• les caractéristiques techniques du local : étroit ou carré ;
• l’emplacement : zone commerciale ou éloigné ;
• les taxes liées à l'immobilier : charges de copropriété, etc ;
• valeur marchande : offre et demande.
D'autres événements tels que l'évolution des facteurs commerciaux locaux peuvent également affecter les tarifs de la location.
Actualiser son loyer commercial : comment ça marche ?
Lors de la conclusion d’un contrat de bail, les parties sont libres de fixer le montant du loyer initial. L’
augmentation légale de loyer, en revanche, est réglementée. En général, le montant du loyer est impalpable pendant toute la durée du contrat, sauf clause d'indexation. Dans le cas des baux commerciaux, ces clauses d'indexation sont possibles sous quelques conditions. Mais le législateur a également institué un système de révision légale des loyers sur la durée du bail.
A la décision du locataire ou du bailleur, le loyer du bail commercial est révisé au moins trois fois après la conclusion du contrat. Les demandes de modification sont faites par courrier recommandé ou acte d'huissier. Cette modification doit strictement correspondre à une valeur locative qui peut augmenter ou diminuer. En cas de réduction du loyer, elle ne peut pas excéder les références trimestrielles pour les dates d'occupation et la date d'anniversaire.
Si vous ne disposez pas des connaissances nécessaires pour connaître si votre loyer est commercial, vous pouvez solliciter l’intervention d’un professionnel pour vous accompagner. Cet expert vous guidera pour la
révision de loyer. Vous pouvez également vous servir d’un logiciel de gestion de loyer pour la comptabilité.