Le voisin trébuche sur le parquet en talons hauts, le bricoleur d’à côté perce et les enfants crient dans le couloir. Les locataires se sentent, souvent, perturbés par le bruit des voisins. Si la perturbation devient incontrôlable, le loyer peut être réduit dans certaines circonstances. Dans ce cas, une réduction de loyer pour le bruit est possible.

La plupart du temps, vous voulez simplement avoir la paix et le calme à la maison. Mais surtout dans les immeubles d’habitation, ce souhait n’est, souvent, pas réalisé. Le voisin joue de son violon et ses ongles d’orteils s’enroulent, et la machine à laver de l’appartement au-dessus de vous continue de gronder, tout le dimanche. On peut s’attendre à ce que le locataire fasse un peu de bruit, car après tout, selon la loi, chacun a le droit de se développer librement. Mais, si le bruit des voisins devient incontrôlable, le locataire n’a pas à le supporter longtemps.

Si le voisin fait du bruit et prive le locataire de son sommeil, cela peut être un motif de réduction du loyer en raison du bruit, selon le cas. 

Bruit inacceptable : il faut en tenir compte

Si le bruit dépasse les limites du raisonnable, le locataire peut réduire le loyer. Jens Hermann, avocat spécialisé dans le droit des baux à Nuremberg, explique quand : « Le bruit doit être si important que le locataire est massivement limité dans l’utilisation de son appartement, et ce de façon permanente ».

Avant que le locataire ne puisse réduire le loyer, il doit écrire un avis de défaut à son propriétaire. Il y signale la pollution sonore et lui demande de faire quelque chose dans un délai raisonnable.

Il n’existe aucune disposition légale concernant le montant de la réduction de loyer. Pour connaître le montant de la réduction de loyer, il est préférable que le locataire demande l’avis d’un avocat spécialisé ou de l’association de locataires.

Diverses sources de bruit : Une réduction de loyer est alors justifiée

Le bruit peut avoir de nombreuses causes, que ce soit les voisins, leurs enfants ou leurs animaux domestiques, ou les environs de l’appartement loué. Quels sont les droits du locataire et à quel moment ?

Bruit dans la maison : quand le maniaque du nettoyage est au travail

La machine à laver dans l’appartement d’à côté fait du bruit tout le dimanche et le voisin passe l’aspirateur au milieu de la nuit.

Le locataire dispose de ces droits : Le locataire doit tolérer le bruit de la maison de son voisin. « Cependant, si le voisin passe constamment l’aspirateur pendant les périodes de repos ou fait fonctionner une machine à laver et un lave-vaisselle, cela peut être un motif de réduction du loyer », explique Dirk Clausen, avocat spécialisé dans le droit du bail à Nuremberg. Mais : « Pour cela, il faut que la déficience soit déjà importante ».

Dans les immeubles d’habitation, les locataires doivent respecter les périodes de repos générales. Le repos nocturne se fait entre 22 heures et 6 heures du matin. Le repos de midi doit, également, être respecté. Toutefois, cette question n’est plus réglementée de manière uniforme dans toute l’Allemagne. Le règlement intérieur prescrit, souvent, un repos de midi entre 12 et 15 heures.

Bruit de la vie

La voisine a traversé le parquet en talons hauts et la chasse d’eau des toilettes d’à côté était si bruyante qu’on l’entendait dans sa propre chambre. Un autre résident préfère se doucher tard le soir.

Le locataire dispose de ces droits. En plus du bruit domestique du voisin, les locataires doivent tolérer le bruit résidentiel normal. « Prendre une douche ou un bain fait partie de l’utilisation contractuelle de l’appartement », déclare l’expert en droit du bail, M. Clausen. Ces bruits devraient, donc, se produire relativement, souvent, et à des moments impossibles pour justifier une réduction du loyer.

Parfois, les voisins ne peuvent pas s’en empêcher s’il y a du bruit. Une mauvaise insonorisation signifie, souvent, que même les bruits de la vie normale des voisins peuvent être clairement entendus dans votre propre maison. Le niveau d’isolation acoustique auquel vous pouvez vous attendre dépend de l’année de construction de la maison. Selon l’année, une norme différente s’applique pour l’isolation contre les bruits de pas. Selon un arrêt du BGH, les locataires ne peuvent pas exiger de leur propriétaire qu’il adapte l’isolation acoustique de leur appartement aux normes en vigueur ; même après rénovation (réf. : VIII ZR 287/12).

La situation est différente lorsque le couple voisin affirme que le système est en train de craquer. L’avocat spécialisé Hermann sait que cela peut être un motif de réduction de loyer. Si le locataire se tourne vers le propriétaire du couple en conflit, celui-ci peut même lui donner un préavis de départ s’il ne modère pas son comportement.

Bruit des enfants : la liberté des fous l’emporte

Les enfants des voisins sautent et piétinent en hurlant dans l’escalier et le bébé d’à côté rugit sans cesse.

Le locataire dispose de ces droits. Dans ces cas, aucune réduction de loyer n’est possible, car la loi prévoit une certaine liberté pour les enfants. Dans la loi sur le contrôle des immiscions de l’État, il est dit au paragraphe 6 que le bruit des enfants est « socialement adéquat et donc raisonnable », car il fait partie du développement et de l’épanouissement de l’enfant. De nombreux tribunaux attendent, également, beaucoup de tolérance de la part du locataire. Par exemple, le tribunal régional de Berlin, dans un jugement, a placé le « jeu bruyant des enfants » avant les intérêts des locataires.

Attention : Selon la décision de la Cour fédérale de justice, la tolérance au bruit des enfants a, également des limites.

Faire de la musique 

Chaque jour, le voisin s’exerce au piano, pendant deux heures, et le fils du voisin a reçu une batterie pour Noël.

Le locataire dispose de ces droits. La plupart des tribunaux sont d’avis que faire de la musique fait partie du « comportement socialement coutumier » et ne peut, donc, pas être interdit. Toutefois, le voisin peut être limité dans la durée de son exercice. Selon Clausen, un excès de musique peut donner droit à une réduction de loyer.

Mais si le voisin enseigne la musique, le cas est différent, explique l’expert en droit du bail. « Si le contrat de location stipule qu’il y a une école de musique dans l’appartement voisin, le locataire ne peut pas réduire le loyer à cause de cette musique ». Toutefois, si le voisin utilise son appartement comme école de musique sans l’autorisation de son propriétaire, ce dernier peut lui envoyer un avertissement et même résilier le bail.

Bruit de la fête : Nuits blanches

La nuit est en fait le moment du repos et du sommeil. Pour le locataire, cependant, cela peut rapidement se terminer lorsque les invités de la fête font du bruit dans l’appartement voisin ou dans le restaurant du coin.

Le locataire dispose de ces droits. Il n’est pas permis de faire la fête la nuit. En règle générale, il viole les périodes de repos convenues dans le règlement intérieur ou le contrat de location, ainsi que le repos nocturne légal entre 22 heures et 6 heures. « S’il y a une perturbation récurrente de la tranquillité la nuit, une réduction de loyer peut être possible », dit Hermann.

Cependant, si le bruit de la fête provient du restaurant d’à côté, les chances légales sont beaucoup plus faibles. Clausen explique : « Si je loue un appartement à côté de la discothèque, je dois m’attendre à un bruit correspondant. Mais s’il y a un entrepreneur de pompes funèbres et qu’une discothèque est venue plus tard, cela peut être une raison de réduire le loyer. Le facteur décisif est de savoir si la source de bruit était, déjà, là au moment de la signature du bail.

Aboiements de chiens

Des aboiements, des jappements, des hurlements : Le répertoire du chien du voisin a de quoi griffer les nerfs du locataire.

Le locataire a ces droits : « S’il y a un bruit constant dû aux aboiements, le locataire peut très bien avoir droit à une réduction de loyer », dit M. Clausen. En outre, le locataire peut s’adresser au propriétaire du chien : « Si le chien aboie toujours, le propriétaire peut lui interdire de le garder.

Bricoleurs : frappement et martèlement 

Si vous vivez à côté d’un artisan de loisir, ce n’est pas facile lorsque le voisin est très motivé pour percer, frapper et marteler à tous les moments imaginables.

Le locataire dispose de ces droits. Le bruit de bricolage est considéré comme un bruit de voisinage et doit être toléré dans une mesure limitée. Une réduction de loyer due au forage et au martelage est plus susceptible d’être envisagée qu’une réduction due au bruit domestique, car elle est beaucoup plus bruyante, explique M. Clausen. En particulier pendant les périodes de repos, les dimanches et les jours fériés, des forages et des martelages fréquents, bruyants et prolongés peuvent justifier une réduction de loyer.

Tondeuses à gazon et Cie

Le voisin tond la pelouse le dimanche, scie les troncs d’arbre tôt le matin ou allume la soufflerie à quelques heures d’intervalle.

Le locataire dispose de ces droits. En Allemagne, l’ordonnance sur la protection contre le bruit des équipements et des machines s’applique. Elle précise les heures exactes auxquelles les équipements bruyants peuvent être utilisés à l’extérieur. Les tondeuses à gazon ne peuvent être mises en marche que de 7 heures à 20 heures en semaine. Les équipements bruyants tels que les tondeuses à gazon, les souffleuses à feuilles ou les débroussailleuses ne peuvent être utilisés que de 9 heures à 13 heures et de 15 heures à 17 heures. Mais, les équipements bruyants qui ont reçu un label écologique communautaire de la Communauté européenne peuvent, également, être utilisés de 7 heures à 20 heures les jours ouvrables. La pelouse peut, également, être tondue du lundi au samedi, mais pas le dimanche ni les jours fériés. Les tondeuses à gazon manuelles sont exclues du règlement. Souvent, les règlements des États et des municipalités s’appliquent en plus des règlements nationaux. Les locataires peuvent obtenir des informations à ce sujet auprès des bureaux de l’ordre public de leurs autorités locales.

Selon un expert en droit si des machines bruyantes sont régulièrement entendues en dehors des heures prévues, cela peut justifier une réduction de loyer.

Bruit de la construction : le marteau-piqueur rencontre le nerf

L’immeuble est en cours de rénovation et un chantier se trouve à proximité immédiate : marteaux pneumatiques, pelles et perceuses à percussion ne donnent pas un concert tranquille.

Le locataire dispose de ces droits. Pendant les travaux de construction de l’appartement loué qu’à l’extérieur du bâtiment, une réduction du loyer due au bruit peut être possible. Clausen estime la fourchette d’une éventuelle réduction de loyer entre dix et quarante pour cent, selon la fréquence, le type et la durée du bruit de la construction. Dans les cas extrêmes, il peut même être plus élevé, par exemple si une grande partie ou la totalité de l’appartement est inhabitable à cause du bruit.

Dans certains cas exceptionnels, cependant, aucune réduction de loyer n’est possible. Les travaux de construction pour la modernisation énergétique sont un cas particulier. Le locataire doit les tolérer, pendant les trois premiers mois et ne peut réduire le loyer qu’à partir du quatrième mois.

Exception : selon certains tribunaux, une réduction de loyer peut être inadmissible si le locataire pouvait déjà avoir connaissance des éventuelles nuisances sonores avant de signer le contrat de location. Pour cette connaissance, il n’est pas nécessaire d’avoir beaucoup de choses, selon le cas, même un vide dans le bâtiment lors de l’emménagement ou un bâtiment prêt à être démoli suffit.

Bruit de la circulation

Les camions traversent la rue en trombe, les voitures font la course et klaxonnent : à cause du bruit de la circulation, les locataires dont la fenêtre donne sur la rue ont, souvent, du mal à s’arrêter.

Le locataire dispose de ces droits. Si le bruit de la circulation n’augmente que temporairement, selon la Cour fédérale de justice, il ne s’agit pas d’un manque de loyer  et donc pas d’un motif de réduction de loyer. Le facteur décisif est que le locataire était, souvent, au courant à l’avance du bruit de la circulation, dit Hermann. « Si le locataire s’installe dans une zone où passent de nombreuses voitures, il doit tolérer le bruit de la circulation. » Une réduction de loyer n’est possible que dans de rares cas, par exemple si le locataire déménage dans un quartier calme et qu’une voie d’accès à l’autoroute est construite devant l’appartement.

Pour résumer : Important pour les réductions de loyer dues au bruit

Si le locataire est gêné par le bruit de manière intensive, souvent et peut-être même pendant les périodes de calme, il y a de bonnes raisons de réduire le loyer.

Regardez ça : Même si le locataire veut de l’intimité et qu’une réduction du loyer en raison du bruit est justifiée, il doit procéder avec prudence. 

Sont exclus les bruits d’enfants et les sources de bruit dont le locataire aurait pu avoir connaissance, au moment de la signature du contrat de location.

En fonction du degré de restriction du locataire par le bruit, il peut réduire le loyer. Il doit veiller à ne pas réduire indûment le loyer, prévient Hermann : « Si le locataire réduit trop le loyer et que le montant est injustifié, il peut prendre du retard dans le paiement du loyer. Le propriétaire peut même lui donner un préavis ».

Prouver le bruit – rappeler les défauts. Si le locataire veut prouver qu’il y a du bruit, il n’est pas obligé de faire établir un rapport sur le bruit. Dans le cas de nuisances récurrentes, la description du défaut matériel est suffisante. Le locataire doit seulement décrire le bruit en question, quand, combien de temps et à quelle fréquence il se produit. Clausen conseille la précision : « Il vaut mieux noter quel bruit s’est produit quand ». L’expert en droit du bail Hermann recommande, également, de recourir à la déposition d’un témoin. 

Vérifier et faire appliquer la réduction de loyer pour l’espace de vie. Vous avez des moisissures ou de la vermine dans votre maison ? Vous souffrez du bruit constant des travaux de construction ou votre appartement loué présente de graves défauts ? Ne vous contentez pas d’accepter les insuffisances de loyer et laissez un avocat vérifier les faits de l’affaire.