Comme dans tout processus de constitution d’entreprise, la mise sur pieds d’une SCI doit forcément suivre certaines démarches administratives parfois lourdes et un peu coûteuses, surtout pour les sociétés civiles immobilières familiales. Ce statut juridique est régi par les articles 1832 et suivants du Code civil. Pour créer ce type de société, il faut au moins deux associés, en vue d’acheter et d’assurer la gestion et l’organisation du transfert d’un bien immobilier. Les porteurs d’un plan immobilier privilégient de plus en plus la création d’une SCI afin d’éviter certains inconvénients.

Choisir le type de société civile immobilière adéquat

Avant d’entamer la création d’une S.C.I., les associés de l’entreprise doivent penser au type de société civile immobilière qu’ils désirent bâtir. Plusieurs sortes d’entreprises civiles immobilières existent et diffèrent selon leurs objectifs. Ainsi, il y a la société familiale, l’entreprise de gestion ou de location, la société civile immobilière d’attribution et celle de construction-vente.

La SCI familiale est la solution qui est souvent utilisée. Cela semble bien normal, étant donné que c’est une option assez avantageuse pour l’administration d’un patrimoine et dans le cadre d’une succession. De façon plus claire, elle permet aux membres d’une même famille de posséder un bien immobilier et d’en assurer la gestion. Dans certains cas, ce bien peut même être utilisé comme un domicile par les associés de l’entreprise.

Cependant, si les associés fondateurs veulent acheter le bien pour le louer par la suite, il serait préférable pour eux d’opter pour une société civile immobilière de gestion ou de location. Ainsi, le patrimoine qui est mis en location appartient à l’entreprise et non aux fondateurs. L’entreprise civile immobilière d’attribution est aussi une autre forme d’application des statuts SCI qui permet aux associés d’acquérir un bien et ensuite de le partager en plusieurs lots. Chaque fondateur gère donc une part du bâtiment selon la part de capital qu’il a apportée. Par contre, si la société est dédiée à la vente, ils doivent créer une société civile immobilière construction-vente. Cette forme juridique permet d’acquérir un immeuble en France ou en Europe pour réaliser une opération de revente immédiate ou quelque temps après, en vue d’en tirer des bénéfices. Dans le cas où vous voudriez tout savoir sur ce statut, vous pouvez voir ce site pour plus d’infos.

Rédaction des statuts de la société

Pour créer une entreprise, il faut choisir le siège social. C’est aussi une obligation dans le cadre de la constitution d’une Société Civile Immobilière.

Dès que le siège de l’entreprise est trouvé, il faut établir les statuts de l’entreprise. C’est une phase à ne pas prendre à la légère. Rédigées par écrit, certaines clauses obligatoires doivent apparaître dans les statuts constitutifs. Ainsi, cet acte fondateur doit comporter les éléments suivants :

  • le statut de la société,
  • l’objet social,
  • le nom et le sigle si possible,
  • l’adresse de son siège,
  • le montant du capital social,
  • la durée d’existence (au plus 99ans),
  • les contributions de chaque fondateur,
  • les règles de fonctionnement de l’entreprise.

S’il y a des apports en nature, il est judicieux de nommer un commissaire aux apports. Par ailleurs, certaines mentions additionnelles peuvent être aussi incluses. Ainsi, l’acte fondateur peut comporter les informations sur l’identité de chaque associé, leur part sociale respective, les services de gouvernance de l’organisation et leurs fonctions : présidence, assemblée générale, etc. D’autres clauses particulières peuvent être ajoutées par les associés. Il est conseillé de recourir aux services d’un professionnel tel qu’un avocat ou un legaltech pour élaborer les textes.

Choisir le gérant de l’entreprise

Une fois que les textes fondateurs sont signés, il faut nécessairement que les associés nomment un gérant à la tête de la société. Il se chargera de garantir le bon fonctionnement de l’organisation. Il peut s’agir d’une personne physique ou morale, d’un associé ou non. Le gérant peut aussi être de nationalité étrangère et n’est pas obligé de vivre sur le territoire français. Évidemment, il est possible de nommer plusieurs gérants à la tête de la structure. Quel que soit le cas, il est indispensable de se référer aux règles statutaires pour la réussite de cette désignation. Dans la même logique, les fondateurs ont le pouvoir de désigner un commissaire aux comptes, d’autant plus si selon sa typologie, l’entreprise doit forcément en nommer un.

Le gérant désigné et le commissaire aux comptes doivent présenter plusieurs documents nécessaires pour l’immatriculation de l’entreprise.

Déposer le dossier de demande d’immatriculation auprès du CFE

Après avoir publié l’annonce de la création d’une SCI au journal d’annonces légales et avoir sacrifié à l’obligation de déclarer tous les bénéficiaires effectifs de la société, il faut maintenant déposer le dossier complet de demande d’immatriculation auprès du Centre de Formalités des Entreprises. Pour que la requête soit acceptée, il faut que le dossier comporte plusieurs pièces :

  • la déclaration de création remplie et signée par le gérant,
  • un modèle des textes fondateurs daté, signé et paraphé par les associés,
  • l’acte de désignation du gérant,
  • une attestation qui prouve que la constitution de l’entreprise a été publiée,
  • une pièce justificative du siège social,
  • une copie du justificatif de l’identité des associés (en dehors du gérant),
  • les pièces fournies par le gérant et le commissaire aux comptes lors de leur désignation,
  • la déclaration des bénéficiaires effectifs,
  • la preuve du règlement des frais d’immatriculation.

Cependant, il faut faire attention. Si la déclaration de création n’est pas signée par le gérant lui-même, la requête d’immatriculation doit contenir l’original de la procuration qu’il a donnée à son mandataire pour réaliser cette démarche en son nom.

Faut-il nécessairement une déclaration d’existence pour la création d’une SCI ?

Si l’entreprise a pour activités la gestion ou la location d’un patrimoine immobilier, il est nécessaire d’accomplir une démarche de déclaration d’existence ; cette déclaration doit être présentée en deux exemplaires au CFE du greffe du Tribunal de Commerce ayant autorité. Rédigée sur papier libre, elle doit comporter la mention du statut juridique de l’entreprise et de sa raison sociale. Il faudra aussi y insérer l’objet social, l’adresse du siège, la durée d’existence et le nom du gérant. Les statuts de la société doivent accompagner cette déclaration en double exemplaire.